長春市關(guān)于進一步培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-11-15
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關(guān)于進一步培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見
時間：2019-12-09 來源：長春市住房保障和房屋管理局
各城區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會，市政府各委辦局、各直屬機構(gòu)：
2019年，長春市列入首批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市。在2019年至2021年試點示范期內(nèi)，中央財政給予獎補資金支持。為有效利用中央財政獎補資金，發(fā)展住房租賃市場，加快機制體制形成，促進住有所居，結(jié)合我市實際，提出以下實施意見。
一、指導(dǎo)思想
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持以居住為主、以居民消費為主、以普通商品住房為主的房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，按照市委確定的“力爭用3—5年時間，把長春建設(shè)成城區(qū)常住人口500萬以上”目標(biāo)，以中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點為契機，統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，穩(wěn)步發(fā)展住房租賃市場，加快構(gòu)建長效管理機制體制，多渠道籌集租賃住房房源，促進專業(yè)化、機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，解決城市新市民租住需求，逐步建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
二、工作目標(biāo)
2019—2021年，計劃新增租賃住房315萬平方米。2019年，計劃新增租賃住房127萬平方米。其中，盤活存量住宅50萬平方米、改建19萬平方米、新建58萬平方米。2020年和2021年，計劃年度新增租賃住房100萬平方米。在中央財政獎補試點期內(nèi)，市財政累計安排12億元的專項配套資金，用于建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施，改善租賃住房小區(qū)人居環(huán)境。
到2021年，培育一批專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營租賃企業(yè)，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，實現(xiàn)城市居民住有所居的目標(biāo)。
三、政策措施
（一）增加租賃住房用地有效供給。根據(jù)我市城市總體規(guī)劃、住房供需狀況和市場調(diào)控目標(biāo)，制定實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。在3年試點期內(nèi)，對政府指定租賃住房地塊，采取“限自持、競地價”土地出讓方式，增加租賃住房用地供給。（責(zé)任部門：市房管局、市規(guī)自局）
（二）積極爭取國家試點。爭取集體土地建設(shè)租賃住房試點、非房地產(chǎn)企業(yè)利用自有土地建設(shè)租賃住房試點、新建租賃住房項目土地出讓價款分期或分年收取試點，拓寬租賃住房土地供應(yīng)渠道。（責(zé)任部門：市規(guī)自局、市房管局）
（三）支持規(guī)模企業(yè)建設(shè)租賃住房。允許在產(chǎn)業(yè)集中的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，主要用于建設(shè)租賃住房。（責(zé)任部門：市規(guī)自局、市房管局）
（四）增加租賃住房供應(yīng)主體。允許國有企事業(yè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自營或設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)，并按規(guī)定享受相關(guān)政策。鼓勵租賃住房建設(shè)單位與專營企業(yè)合資合作，鼓勵租賃住房產(chǎn)權(quán)人將租賃住房委托專業(yè)機構(gòu)運營，鼓勵開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)和專營機構(gòu)、金融機構(gòu)合作發(fā)展。（責(zé)任部門：市房管局）
（五）多渠道籌集租賃住房房源。加大各類閑置房源盤活力度，鼓勵企業(yè)通過盤活存量房源、改建和新建租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。允許按相關(guān)規(guī)定將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改建為租賃住房。（責(zé)任部門：市房管局、市財政局、市國資委）
（六）加大住房租賃市場金融支持。支持向新建租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。支持向自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。支持企業(yè)發(fā)行租賃住房專項債券等公司信用類債券用于租賃住房建設(shè)和自持經(jīng)營。支持保險資金參與租賃住房建設(shè)。支持商業(yè)銀行、金融租賃公司發(fā)行住房租賃專項金融債券。積極申請房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，并規(guī)范完善相關(guān)管理制度和規(guī)則，嚴格執(zhí)行支持房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的稅收政策。（責(zé)任部門：市房管局、市金融辦、市稅務(wù)局）
（七）加強房地產(chǎn)金融審慎管理。住房租賃消費貸款期限不長于租賃合同約定的租期，貸款資金只能劃入住房承租人賬戶，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。嚴禁發(fā)放長期、大額個人住房租賃消費貸款。嚴禁中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)通過自辦金融或與其他機構(gòu)合作，為租房違規(guī)加杠桿，提供產(chǎn)品和服務(wù)。（責(zé)任部門：市房管局、市金融辦）
（八）完善住房租賃稅收政策。至2025年底，通過我市住房租賃服務(wù)平臺出租住房應(yīng)繳納的各項稅收，減按綜合征收稅率0%征收。將符合個稅改革相關(guān)條件的住房租金支出納入個人所得稅專項附加扣除項目。（責(zé)任部門：市稅務(wù)局、市財政局、市房管局）
（九）優(yōu)化住房租賃服務(wù)平臺。加強房屋租賃信息化管理，完善住房租賃服務(wù)平臺的房源信息核驗、網(wǎng)上簽約備案和誠信檔案等使用功能。建立房屋租賃價格發(fā)布制度，保證房源產(chǎn)權(quán)信息真實、價格信息真實。（責(zé)任部門：市房管局、市稅務(wù)局、市財政局）
（十）落實“租售同權(quán)”政策。本市戶籍承租人在本市內(nèi)無產(chǎn)權(quán)住房的，憑無房證明和租賃備案合同可享受區(qū)域內(nèi)公共衛(wèi)生醫(yī)療、社會保障等公共服務(wù)待遇，按照相關(guān)規(guī)定享受子女入學(xué)待遇。本市非戶籍的承租人可憑借租賃備案合同辦理居住證，在租住一定期限后，符合條件的承租人按規(guī)定辦理落戶手續(xù)。（責(zé)任部門：市教育局、市醫(yī)保局、市社保局、市公安局、市房管局）
（十一）強化住房租賃市場監(jiān)管。對住房租賃企業(yè)實行備案管理。建立并完善住房租賃企業(yè)信用管理，嚴厲打擊發(fā)布虛假信息、壟斷房源、哄抬租金等違法違規(guī)行為。（責(zé)任部門：市房管局、市市場監(jiān)管局）
四、推進措施
（一）加大房源籌集力度。按照2019—2021年年度目標(biāo)及前期調(diào)查摸底情況，組織投融資平臺、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、專營住房租賃機構(gòu)等從事住房租賃業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位，按照程序申報租賃住房示范項目。結(jié)合申報情況，明確土地出讓條件，安排租賃住房供地，確保完成各年度任務(wù)目標(biāo)。（責(zé)任部門：市房管局、市規(guī)自局、市國資委）
（二）建立獎補項目評審機制。為確保租賃試點取得實效，保證中央資金使用安全，按照資格認定、項目核查、會議審議、資金發(fā)放、監(jiān)督考評5個環(huán)節(jié)，對申請獎補資金的企業(yè)進行嚴格審查和跟蹤管理。對于盤活、改建項目5年內(nèi)不得上市交易，新建項目10年內(nèi)不得上市交易，期限自該項目達到交付使用條件之日起計算。（責(zé)任部門：市房管局、市財政局）
（三）制定資金使用管理辦法。申報租賃住房示范項目的企業(yè)，在通過資格認定且項目達到交付使用條件后，可申領(lǐng)獎補資金。按照盤活存量項目300元/平方米、改建項目550元/平方米、新建項目900元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，對申領(lǐng)企業(yè)發(fā)放獎補資金。（責(zé)任部門：市財政局、市房管局）
（四）完善租賃平臺監(jiān)管服務(wù)功能。提供網(wǎng)頁瀏覽器、微信公眾平臺、APP等多種方式，為租賃雙方提供房源產(chǎn)權(quán)信息核驗、租賃信息發(fā)布、線上實景選房、網(wǎng)上簽約、信用記錄查詢等全程服務(wù)，實現(xiàn)租賃房源全覆蓋、租賃環(huán)節(jié)全打通、公共服務(wù)全納入。定期公布住房租賃指導(dǎo)價格，引導(dǎo)市場合理定價。制定、推廣《住房租賃合同》和《住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本。獎補項目納入租賃住房監(jiān)管服務(wù)平臺管理，對項目各環(huán)節(jié)實施動態(tài)監(jiān)管。（責(zé)任部門：市房管局、市財政局、市市場監(jiān)管局）
五、保障機制
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。成立長春市住房租賃推進工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市長任組長，分管副市長任副組長，成員單位由市公安局、市司法局、市財政局、市發(fā)改委、市建委、市房管局、市規(guī)自局、市稅務(wù)局、市審計局、市市場監(jiān)管局、市金融辦、市國資委、市教育局、市社保局、市醫(yī)保局等部門組成，負責(zé)統(tǒng)籌推進租賃試點工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市房管局，具體負責(zé)租賃試點調(diào)度、協(xié)調(diào)工作。
（二）明確職責(zé)分工。市房管局牽頭負責(zé)制定年度租賃住房項目計劃安排并組織實施，具體負責(zé)房源籌集、現(xiàn)場核查等工作，并對擬出讓地塊建設(shè)租賃住房的區(qū)位、規(guī)模、分布等提出意見；市財政局負責(zé)建立財政資金過程性管控機制，做好中央和地方財政資金的撥付、使用、核算工作；市規(guī)自局負責(zé)按照試點年度目標(biāo)制定、實施租賃住房用地供應(yīng)計劃，采取“限自持、競地價”土地復(fù)合出讓方式，明確租賃住房自持面積，新建租賃住房；市建委負責(zé)改建項目消防和質(zhì)檢驗收工作，落實租賃住房項目水、氣、熱享受民用標(biāo)準(zhǔn)政策；市稅務(wù)局負責(zé)落實企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)的稅收優(yōu)惠政策；市審計局負責(zé)對租賃企業(yè)獎補資金使用情況進行審計；市金融辦負責(zé)協(xié)調(diào)金融機構(gòu)加大對住房租賃企業(yè)金融支持力度；市公安局、市教育局、市社保局、市醫(yī)保局負責(zé)落實租售同權(quán)政策；市市場監(jiān)管局負責(zé)打擊虛假廣告等租賃市場違法違規(guī)行為，制定租賃合同范本；市司法局負責(zé)對規(guī)范性文件進行合法性審查。
（三）組建房地產(chǎn)市場監(jiān)測與租賃市場試點推進機構(gòu)。成立專門機構(gòu)，配備人員，負責(zé)對房地產(chǎn)市場運行情況實施日常監(jiān)測工作，對房地產(chǎn)開發(fā)市場、存量市場、租賃市場相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析研判和預(yù)警預(yù)報。負責(zé)租賃住房示范項目資格認定、跟蹤管理，租賃平臺建設(shè)、運營維護，租賃市場秩序監(jiān)管等相關(guān)工作。
（四）監(jiān)管市場秩序。建立部門聯(lián)合查處機制，嚴格履行監(jiān)管職能，對房屋租賃過程的問題及時發(fā)現(xiàn)、及時處理，對問題企業(yè)實施聯(lián)合約談、限期整改。對企業(yè)以租代售、未到合同約定期擅自售房等行為，將采取限制從業(yè)、追繳獎補資金等懲處措施。涉及違法違規(guī)的，移送相關(guān)部門處理。重點打擊房地產(chǎn)“黑中介”，規(guī)范租賃市場秩序，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
長春市住房保障和房屋管理局
2019年9月9日
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