江門市稅務局關于個人二手房交易有關稅收問題的通知及解答
云南百滇稅務師事務所有限公司 2020-07-25
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國家稅務總局江門市稅務局關于個人二手房交易有關稅收問題的通知
（江稅發(fā)〔2019〕52號）
國家稅務總局各市（區(qū)）稅務局：
為貫徹落實黨中央、國務院減稅降費的決策部署，深化“放管服”改革，優(yōu)化稅收營商環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）、《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）、《國家稅務總局關于加強和規(guī)范個人取得拍賣收入征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕38號）、《關于調整<江門市個人所得稅核定征收率表>的公告》（江門市地方稅務局公告2012年第3號）、《江門市地方稅務局關于調整江門市二手轉讓房地產土地增值稅核定征收率的公告》（江門市地方稅務局2013年第2號公告）等有關規(guī)定，現(xiàn)就我市個人二手房交易有關稅收問題通知如下：
一、納稅人提供完整、準確的納稅資料及重置成本評估報告，能夠正確計算房屋原值和應納稅額的，據(jù)實征收土地增值稅、個人所得稅。
二、納稅人不能提供完整、準確的納稅資料及重置成本評估報告，不能夠正確計算房屋原值和應納稅額的，主管稅務機關可實行核定征收,核定征收率為：
（一）土地增值稅
1.個人住房：暫免征收；
2.非住宅類房屋為5%。
（二）個人所得稅
1.個人通過拍賣市場拍賣房屋為3%；
2.其他交易的房屋為1%。
對人民法院判決、裁定、調解或仲裁機構裁決以及司法拍賣的房屋權屬轉移，只要符合核定征收條件的，可參照上述核定征收率執(zhí)行。對其他特殊類型房屋權屬轉移，國家法律法規(guī)和政策有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。
本通知從2019年5月1日起執(zhí)行。
附件：《國家稅務總局江門市稅務局關于個人二手房交易有關稅收問題的通知》問答
國家稅務總局江門市稅務局
2019年4月2日
《國家稅務總局江門市稅務局關于個人二手房交易有關稅收問題的通知》的問答
1.問：我市制定《國家稅務總局江門市稅務局關于個人二手房交易有關稅收問題的通知》（江稅發(fā)〔2019〕52號，下稱52號文）有什么意義？
答：為了貫徹落實黨中央、國務院減稅降費的決策部署，深化“放管服”改革，優(yōu)化稅收營商環(huán)境，活躍江門市二手房產市場。
2.問：制定52號文的依據(jù)是什么？
答：依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）、《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）、《國家稅務總局關于加強和規(guī)范個人取得拍賣收入征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕38號）、《關于調整<江門市個人所得稅核定征收率表>的公告》（江門市地方稅務局公告2012年第3號）、《江門市地方稅務局關于調整江門市二手轉讓房地產土地增值稅核定征收率的公告》（江門市地方稅務局2013年第2號公告 ）等有關規(guī)定制定的。
3.問：個人是單指自然人還是包括個體工商戶？
答：52號文所說個人是指自然人納稅人,不包括個體工商戶。
4.問：二手房指哪些類型？
答：二手房類型包括個人住房和非住宅類房屋。其中住房包括普通住房和非普通住房；非住宅類房屋包括商鋪、寫字樓、酒店、廠房、倉庫、車房（位）、公寓及其他非住宅類房屋。
5.問：對個人二手房交易采用哪些稅款征收方式？
答：對納稅人提供完整、準確的納稅資料（包括購買合同、發(fā)票、契稅完稅證明等）及重置成本評估報告，能夠正確計算房屋原值和應納稅額的，實行據(jù)實征收。否則，實行核定征收。
對同一個交易采用稅款征收方式只能二選其一，不能有的稅種采用據(jù)實征收，有的稅種采用核定征收。
6.問：“人民法院判決、裁定、調解或仲裁機構裁決以及司法拍賣的房屋權屬轉移，符合核定征收條件的，可參照上述核定征收率執(zhí)行。”該條款所指的房屋權屬所有人包括哪些？
答：人民法院判決、裁定、調解或仲裁機構裁決以及司法拍賣的房屋權屬轉移，不區(qū)分個人或企業(yè)，只要符合核定征收條件的，可參照52號文第二點核定征收率執(zhí)行，其中企業(yè)轉讓二手房的土地增值稅核定征收率為5%。
7.問：對于人民法院判決、裁定、調解或仲裁機構裁決以及司法拍賣的企業(yè)房屋權屬轉移，其企業(yè)所得稅如何處理？
答：如果房屋權屬所有人的納稅人狀態(tài)為正?；蚯逅愕钠髽I(yè)，應將房屋權屬轉移所得并入企業(yè)當期所得計算并繳納企業(yè)所得稅；如果房屋權屬所有人的納稅人狀態(tài)為非正?；蜃N的企業(yè)，只要符合《企業(yè)所得稅核定征收辦法（試行）》（國稅發(fā)〔2008〕30號）第三條所規(guī)定的情形之一的，可核定征收企業(yè)所得稅。
8問：個人以不動產投資是否屬于“其他特殊類型房屋權屬轉移”的情形？
答：是的，個人以不動產投資有關個人所得稅征收問題，按照《國家稅務總局關于個人非貨幣性資產投資有關個人所得稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第20號）有關規(guī)定執(zhí)行。
9.問：52號文什么時候開始執(zhí)行？
答：從2019年5月1日起執(zhí)行，以納稅人向稅務機關申報繳稅時間來確定。
國家稅務總局江門市稅務局
2019年4月25日
《國家稅務總局江門市稅務局關于個人二手房交易有關稅收問題的通知》的問答二
發(fā)布時間：2020-07-24來源：國家稅務總局江門市稅務局
1.問：個人住房交易個人所得稅征收方式如何確定？
答：根據(jù)《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）相關規(guī)定，計算個人住房交易個人所得稅應納稅所得額時，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用（包括裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用）。如納稅人能提供完整、準確的納稅資料（包括108號文規(guī)定的各項票據(jù)和支出證明，或者納稅人認為其已經完整、準確提供的），實行據(jù)實征收。否則，實行核定征收。
2.問：個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的免征增值稅，購買房屋時間是指哪個時間？
答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3的規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
購買房屋的時間按照《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）有關規(guī)定執(zhí)行，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。“契稅完稅證明中注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。
3.問：納稅人未能提供取得不動產時的發(fā)票，增值稅如何差額扣除？
答：根據(jù)《國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年73號）的規(guī)定，納稅人轉讓不動產，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發(fā)票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。納稅人同時保留取得不動產時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發(fā)票進行差額扣除。
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