舊房轉(zhuǎn)讓，土地增值稅怎么算
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2019-12-25
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廈門稅務(wù)
今年的稅務(wù)師考試，大家普遍反映考查了很多土增稅的知識點，特別是涉及到多數(shù)人都不太熟悉的舊房轉(zhuǎn)讓部分，今天小編整理了相關(guān)政策，一起學起來～
今天我們就來講講舊房轉(zhuǎn)讓相關(guān)的土增稅政策~
基本概念
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個人所征收的一種稅。
課稅對象
土增稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得的增值額。
納稅人
土增稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，該包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。
增值額
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，為增值額。
收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
扣除項目
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額：
(二)開發(fā)土地的成本、費用；
(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
稅率
土地增值稅采用四級超率累進稅率（如下表所示）。
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級數(shù) |
增值額與扣除項目金額得比率 |
稅率（%） |
速算扣除系數(shù)（%） |
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1 |
不超過50%的部分 |
30 |
0 |
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2 |
超過50%-100%的部分 |
40 |
5 |
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3 |
超過100%-200%的部分 |
50 |
15 |
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4 |
超過200%的部分 |
60 |
35 |
接下來我們來了解與舊房轉(zhuǎn)讓有關(guān)的土增稅政策~
01
★
舊房及建筑物
新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房。
舊房及建筑物的評估價格
02
★
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第四款規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅﹝2006﹞21號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’予以扣除，但不作為加計扣除的基數(shù)，在《土地增值稅納稅申報表（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》中填入“購房契稅”欄次。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
03
★
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第五款：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也視同稅金予以扣除。” 因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的地方教育附加，也視同稅金予以扣除。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年70號）規(guī)定：“營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’不包括增值稅。”
其他規(guī)定
04
★
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第九條：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；(二)提供扣除項目金額不實的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。”
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第十三條：“條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格，評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。”
05
★
申報
納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
友情提醒
實踐中，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅清算，會根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定作出具體征管規(guī)定。
精彩推薦
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級數(shù) |
增值額與扣除項目金額得比率 |
稅率（%） |
速算扣除系數(shù)（%） |
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不超過50%的部分 |
30 |
0 |
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2 |
超過50%-100%的部分 |
40 |
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超過100%-200%的部分 |
50 |
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超過200%的部分 |
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